VvE Metea spant zich continu om veiligheid binnen wooncomplexen (en parkeergarages), bijvoorbeeld op het gebied van brandrisico’s en koolmonoxidevergiftiging door gasgestookte toestellen, de aandacht te geven die het verdiend. Mede door steeds strenger wordende wet- en regelgeving zetten we dit onderwerp proactief op de agenda’s van onze VvE’s en kunnen we besturen dankzij onze ervaring en netwerk ondersteunen bij het inschakelen van de juiste professionele en onafhankelijke partijen. In dit artikel geven we u meer informatie over deze belangrijke veiligheidsthema’s binnen VvE’s.
Brandveiligheid
Uit onderzoek blijkt dat elke dag ergens in Nederland brand uitbreekt in een appartementencomplex, veelal VvE’s dus. Vooral alleenstaande ouderen zijn kwetsbaar. Veel branden worden veroorzaakt door verouderde woningen, verouderde elektrische bedrading, slecht onderhouden of defecte apparatuur, een ophoping van spullen, verkeerd gebruik van elektrische dekens, mobiele elektrische kachels, het in de brand vliegen van kleding of plaatsen van bandbare materialen dichtbij een hittebron. Branden breiden regelmatig uit omdat brandoverslag mogelijk is via onbeschermde doorvoeringen en bewoners lopen enorme risico’s als zij niet op tijd gewaarschuwd worden en/of vluchtroutes niet goed bereikbaar zijn.
Brandveilige vluchtroutes
Vanaf 1 juli 2024 gelden er een nieuwe regels in het Besluit bouwwerken en leefomgeving (Bbl). Deze regels gaan over het vrijhouden van vluchtroutes van brandgevaarlijke spullen en vervoersmiddelen zoals elektrische fietsen en scootmobielen. Iedereen moet gemakkelijk en zelfstandig kunnen vluchten bij brand. Daarom is het belangrijk dat vluchtroutes vrij zijn. Om veilig te kunnen vluchten mogen er vanaf 1 juli geen brandgevaarlijke objecten in de gemeenschappelijke ruimten (de hal, gang, trappenhuizen en/of galerij) staan zoals afval, meubilair en decoratie van brandbaar materiaal, en fietsen en scootmobielen. Klik hier voor meer informatie.
Rookmelders
Vanaf 1 juli 2022 is het verplicht om in iedere woning in Nederland rookmelders op te hangen. Deze verplichting bestaat al langer voor nieuwbouwhuizen, maar de regelgeving gaat ook voor bestaande bouw gelden. Er is voor de algemene verkeersruimten geen verplichting opgenomen (bijvoorbeeld de gang of trappenhuis). Bij brand vallen de meeste slachtoffers door het inademen van rook. Het invoeren van deze nieuwe regel heeft natuurlijk als doel het redden van levens en voorkomen van letsel en schade als resultaat van brand. Zie dit artikel voor meer informatie.
Voorkomen van brandoverslag
Brandveiligheid in gebouwen zit hem ook in technische details. Wanneer doorvoeringen in bijvoorbeeld muren, wanden, plafonds en vloeren niet brandveilig zijn afgedicht riskeer je alsnog brandoverslag. Daarom moeten doorvoeringen zoals ventilatiekanalen, elektrakabelgoten, kunststof leidingen, metalen leidingen, naden, voegen, dilataties en kleine openingen brandwerend zijn en goed worden gemonteerd. Muren en wanden (dus ook wanden van leidingschachten) tussen verschillende woningen zijn veelal brand scheidende wanden. Denk echter ook aan voordeuren van woningen. De zogenaamde ‘WBDBO eis’ (staat voor: weerstand tegen branddoorslag en brandoverslag) van 60 minuten geldt bij nieuwbouw, bij bestaande gebouwen is dat 20 minuten. Dat is echter onvoldoende om de brandweer de kans te geven de brand binnen het brandcompartiment tegen te houden, zodat een verdere branduitbreiding over het gehele gebouw mogelijk is. Meer informatie over de ‘WBDBO eis’ is hier te vinden.
Controles en de wet
Steeds vaker komt het voor dat appartementengebouwen, maar ook bijvoorbeeld garages, onaangekondigd worden geïnspecteerd door bijvoorbeeld de veiligheidsregio. Als beheerder van ongeveer 900 VvE’s merken we dat bijvoorbeeld dat ook gemeenten steeds meer gaan handhaven op regelgeving brandveiligheid vanuit het nieuwe Besluit bouwwerken en leefomgeving (Bbl). Dit kan voortvloeien in zeer onaangename situaties waarin de VvE ineens verplicht wordt allerlei maatregelen te treffen die op korte termijn niet altijd te realiseren of financieren zijn.
In de wet staat omschreven dat een VvE (iedere gebouweigenaar) de plicht/ verantwoordelijkheid heeft het gebouw veilig te houden voor zijn gebruikers. De VvE is immers bevoegd tot het treffen van maatregelen en voorzieningen en brandveilig beheer van een woongebouw dat bouwkundig en installatietechnisch voldoet aan wet- en regelgeving.
Het Nederlands Instituut Publieke Veiligheid (NIPV) heeft samen met diverse (koepels van) gebouweigenaren een leidraad ontwikkeld. Hiermee kunnen gebouweigenaren en -beheerders eenvoudig een beheersplan opstellen en uitvoeren voor het brandveilig beheren van woongebouwen. Er is ook een aantal checklists opgesteld, waarmee u makkelijk alle controlepunten kunt langslopen. Er geldt geen wettelijke verplichting voor een beheersplan. Wel kan een beheersplan u helpen om invulling te geven aan de zorgplicht zoals bedoeld in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) en om uw gebouw tijdens het gebruik van het gebouw brandveilig te beheren. Meer informatie is hier te vinden.
De rol en hulp van VvE Metea
VvE Metea is uw beheerder, niet uw brandveiligheidsspecialist. Wij zullen dan ook nooit zelf onderzoek doen en hier bepaalde conclusies uit trekken of situaties af- of goedkeuren. Wel voelen we de verantwoordelijkheid voor het op juiste wijze preventief informeren en agenderen van dit thema en vervolgens ondersteunen bij het inschakelen van expertise of juiste partijen bij uitvoering. Dit doen we door het thema proactief mee te nemen tijdens onder andere de inspecties die onze bouwkundig consulenten uitvoeren voor het jaarlijkse onderhoudsvoorstel of het MJOP. Tijdens gesprekken met besturen of bijvoorbeeld technische commissies, en op basis van eigen visuele waarnemingen tijdens de rondgang in een complex, kan het zijn dat we adviseren nadere expertise in te winnen.
Brandveiligheidsscan
VvE Metea werkt zoals gezegd samen met onafhankelijke adviesbureaus die uw gebouw zowel bouwkundig, installatietechnisch en op basis van gedrag van bewoners kunnen onderzoeken via een brandveiligheidsscan. Tijdens dit onderzoek wordt gekeken binnen alle algemene ruimten, maar ook appartementen en bergingen. Men richt zich tijdens het onderzoek specifiek op blusmiddelen en rookmelders, evacuatie c.q. ontvluchting bij brand, en daarnaast brandwerendheid en risico op brandoverslag. Uiteindelijk resulteert dit in een rapportage met onderscheid in aanbevelingen en vereisten, samenvatting gebreken, conclusies en in sommige gevallen een kostenraming voor herstel en bijvoorbeeld werkbeschrijving voor offerteaanvragen bij aannemers / installateurs. Deze brandveiligheidsscan kan vervolgens gebruikt worden voor het treffen van maatregelen op zowel korte als lange termijn, zodat de VvE hier bijvoorbeeld in het Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) rekening mee kan houden.
Gasketelwet en rookgasafvoerkanalen
(voornamelijk van toepassing op VvE’s met gemeenschappelijke rookgasafvoerkanalen)
Een door de Onderzoeksraad voor Veiligheid uitgevoerd onderzoek “Ongevallen met koolmonoxide” heeft aangetoond, dat er – niet alleen bij oude, maar tevens bij recent aangelegde gasinstallaties – ernstige gezondheidsrisico’s kunnen voorkomen. Dit komt voornamelijk door onvoldoende kwaliteit bij de installatie en het onderhoud van gastoestellen, onvoldoende inspectie en onderhoud van rookgasafvoeren en onvoldoende aandacht en/of deskundigheid bij het kiezen en op elkaar aansluiten van afzonderlijke componenten bij het vervangen van cv ketels. Gebreken kunnen leiden tot rookgas in de woning en in het ergste geval tot koolmonoxidevergiftiging. De praktijk leert, dat weggewerkte afvoersystemen zeer divers van kwaliteit en uitvoering kunnen zijn, regelmatig is onduidelijk of ze nog wel in voldoende mate veilig zijn.
Vormen van verwarming via gasinstallaties
In appartementen gebouwen komen we doorgaans drie verschillende vormen van verwarming via gasinstallaties tegen:
– Een collectieve installatie met bijbehorend rookgasafvoerkanaal.
– Individuele installaties met een collectief rookgasafvoersysteem (CLV systeem).
– Individuele installaties met individuele rookgasafvoersystemen.
Het spreekt voor zich dat deze problemen zich voornamelijk voordoen in de gestapelde bouw (veelal VvE’s dus), waarbij elk van de afzonderlijke woningen een eigen cv ketel heeft en waarbij de cv ketels van boven elkaar gesitueerde woningen zijn aangesloten op één gemeenschappelijk rookgasafvoerkanaal.
De gasketelwet
Vanaf 1 april 2023 mogen conform de gasketelwet alleen gecertificeerde bedrijven en vakbekwame monteurs werken aan de cv-installatie, de ketel, luchttoevoer en rookgasafvoer. Daarnaast heeft de nieuwe wetgeving gevolgen voor de VvE. Immers, een cv ketel gaat circa 15 jaar mee. Bij de vervanging ervan dient onderzocht te worden of het rookgasafvoersysteem in orde is en zo ja, of het geschikt is om er de nieuwe cv ketels (veelal condenserende ketels in gesloten uitvoering en met ventilator) op aan te sluiten. Daarnaast dient de eigenaar van het rookgasafvoersysteem (meestal de VvE dus) vervanging/renovatie in de het meerjarenonderhoudsplan (MJOP) op te nemen en beheersmaatregelen te treffen om het risico van koolmonoxidevergiftiging te minimaliseren. Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft hiervoor de handreiking ‘De veiligheid van collectieve rookgasafvoeren in woongebouwen‘ uitgebracht, deze handreiking beschrijft een werkwijze voor het goed en veilig laten functioneren van gezamenlijke gasverbrandingsinstallaties. Voor bewoners van gestapelde woningen is het informatieblad ‘Samen voorkomen we koolmonoxidevergiftiging‘. Het beschrijft kort wat de gevaren zijn bij gezamenlijke rookgasafvoeren en wat een bewoner zelf kan doen om ongelukken te voorkomen. U kunt deze documenten vinden door hier te klikken.
Advies: laat het rookgasafvoersysteem incl. aangesloten CV-ketels inspecteren en beoordelen!
Bij de situatie van individuele ketels op een gemeenschappelijk rookgasafvoersysteem is vaak de cv ketel privé, maar is de rookgasafvoer van de VvE. Ook kan het zo zijn dat het modelreglement c.q. Akte van Splitsing heeft bepaald dat individuele ketels en/of rookgasafvoeren tot het gemeenschappelijke behoren. Voorkom mogelijke gezondheidsrisico’s en onaangename verrassingen (zowel voor de VvE als bewoners) en laat het rookgasafvoersysteem incl. aangesloten CV-ketels inspecteren en beoordelen. In deze brief leest u daar veel meer over.
Let op: het is voor zowel het bestuur als VvE Metea niet altijd duidelijk wat voor systeem of verschillende systemen qua rookgasafvoerkanalen in een complex aanwezig zijn. Indien u als bestuur contact met ons opneemt kunnen we hier gezamenlijk een passend plan van aanpak voor bespreken.
Vragen of heeft u hulp nodig?
Neem gerust contact met ons op via bouwkunde@vvemetea.nl. Natuurlijk kunt u ook schakelen met uw VvE-manager.